Главная » ИНВЕСТИЦИИ » Прибавка к пенсии. Как недвижимость может обеспечить безбедную старость

Прибавка к пенсии. Как недвижимость может обеспечить безбедную старость

Фото Макса Новикова для Forbes

Чтобы мысль об «европейской старости» не казалась несбыточной мечтой, нужно загодя позаботиться об источнике пассивного дохода. Хорошим решением может стать коммерческая недвижимость для сдачи в аренду

В представлении 23% россиян на пенсии и при малом достатке можно жить насыщенной жизнью, тогда как 69% уверены, что для такой жизни нужны хорошие доходы, свидетельствуют данные фонда «Общественное мнение». «Хорошие доходы» — субъективное понятие, но можно предположить, что речь идет о доходах, явно превышающих предполагаемый размер пенсии.

Конечно, можно продолжать работать, но до каких пор? А как же программа «Активное долголетие»? Покорение Эвереста? Прыжок с парашютом, как в рекламе? Круиз по Средиземному морю? Для этого требуются и время, и деньги. Поэтому возникает потребность в доходе, не зависящем от нашей ежедневной деятельности, то есть в так называемом пассивном доходе. Основными его источниками считаются банковские депозиты, ценные бумаги и недвижимость.

Материальный актив

По итогам опросов аналитического центра Национального агентства финансовых исследований, по состоянию на ноябрь 2017 года самым надежным способом вложения денег россияне назвали покупку недвижимости (49%). Это самый высокий показатель за всю историю наблюдений, которые ведутся с 2008 года. Открытие счета/вклада в государственном банке находится на втором месте с показателем в 25%, а акции предприятий считают надежным вложением лишь 6% респондентов.

Планирование счастливой старости — это долгосрочные инвестиции. К чему нужно стремиться при сроке инвестирования минимум в 10-15 лет? К надежности, прозрачности, прогнозируемому и стабильному денежному потоку.

Самый очевидный плюс недвижимости — это то, что в основе инвестиции лежит материальный актив. Его можно «потрогать», он реален, мы физически его ощущаем — вот основа нашего внутреннего спокойствия. При этом статус собственности и возможность застраховать недвижимость минимизируют риски потерь. Пассивный же доход обеспечивается сдачей в аренду.

По старинке

Чтобы обеспечить себя арендным потоком, нужно изначально выполнить ряд действий: для начала купить квартиру, затем сделать в ней ремонт, обеспечить ее бытовой техникой и мебелью, потом найти арендатора и заключить с ним договор. Для минимизации юридических рисков, как правило, в этот процесс привлекаются риэлторы.

Что мы получаем на выходе? Во-первых, привычный для нас тип недвижимости. Мы понимаем, что такое квартиры и где искать арендаторов. Во-вторых, понятная прогнозируемая ставка аренды. Этот параметр имеет низкую волатильность, что позволяет достаточно точно просчитать денежный поток в среднесрочной перспективе.

Что нужно помнить? Арендаторы бывают разные: ответственные и не очень. Средний срок проживания в одной квартире составляет два-три года. Поэтому собственнику придется учесть затраты по устранению морального и физического износа, чтобы сохранить ликвидность своего актива.

В среднем доходность от сдачи квартир сейчас оценивается в 5-6%, срок окупаемости доходит до 18-19 лет, что сопоставимо со ставками в крупных банках.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (торговые помещения, помещения свободного назначения, офисы), приобретаемая с целью получения арендного потока, — еще не совсем понятный для населения инструмент, но уже активно набирающий обороты.

Изначально арендный бизнес стал развиваться на рынке стрит-ретейла (торговые помещения на главных торговых магистралях города) и был популярен среди профессиональных инвесторов.

Это было обусловлено необходимостью знания рынка недвижимости, позволяющего сдать помещение в аренду на более выгодных условиях, и регулярным взаимодействием с арендатором (в данном случае это уже не физическое лицо, с которыми мы можем общаться на равных, а организация с профессиональными юристами в штате). Помимо этого, вступление в клуб владельцев арендного бизнеса характеризовалось высоким порогом входа.

Навстречу частным инвесторам

Сейчас арендный бизнес — это не просто разовый инструмент инвестиций, а целое новое направление. И в нем активно принимают участие сами застройщики.

Во-первых, сейчас это уже сервисное предложение. Инвестор может приобрести не просто недвижимость под арендный бизнес, а готовый арендный бизнес. Что это значит на практике?

Можно купить помещение, в котором уже есть арендатор, то есть лицо, с которым уже заключен и зарегистрирован договор аренды. При этом в договоре зафиксированы все ключевые параметры: срок договора, арендные платежи с учетом индексации, обозначены условия расторжения. Также в помещении уже выполнен ремонт либо застройщиком, либо арендатором, то есть частный инвестор не несет расходы на внутреннюю отделку.

Помещения расположены в современных бизнес-центрах или на первых этажах жилых комплексов, что предполагает профессиональную управляющую компанию. Таким образом, по всем текущим вопросам арендатор взаимодействует с УК без привлечения арендодателя.

Во-вторых, расширилась продуктовая линейка. Теперь это не только стрит-ретейл, но и помещения свободного назначения и офисы. В чем плюсы: сейчас на рынке есть предложения офисов по 30 и 50 кв. м с ценой входа, сопоставимой с аналогичными по площадями квартирами (6-10 млн рублей). Для арендатора офиса арендный платеж — это административно-управленческий расход, то есть он не зависит от проходимости бизнес-центра, на его доходы вряд ли повлияет реконструкция прилегающей улицы или запрет парковки на ней.

В-третьих, арендный бизнес отличается выгодным налогообложением, так как допускает возможность оформления ИП и, как следствие, снижения налоговой нагрузки (6% от доходной составляющей). Что мы имеем: аналогичный с квартирами порог входа, минимальное взаимодействие с арендатором, высокая прогнозируемость доходной части, так как средний срок договора аренды составляет 3-5 лет и все условия прописаны в договоре.

Сейчас на рынке в среднем можно купить готовый арендный бизнес с окупаемостью от 7,5 до 8,5 лет с учетом индексации (средняя рентная доходность 12-14%).

Источник

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

Подписка прошла успешно!

Произошла ошибка при попытке отправить запрос. Попробуйте еще раз.

ФИНАНСЫ will use the information you provide on this form to be in touch with you and to provide updates and marketing.